Cаморегулируемая организация союз
«Межрегиональное объединение организаций
специального строительства»
129164, г. Москва,
ул. Маломосковская, д. 10, эт. 4, пом. 13
129164, г. Москва,
ул. Маломосковская, д. 10, эт. 4, пом. 13

Михаил Викторов: интересы строительной отрасли и банкиров на рынке жилья не совпадают

Михаил Викторов: интересы строительной отрасли и банкиров на рынке жилья не совпадают


Михаил Викторов: интересы строительной отрасли и банкиров на рынке жилья не совпадают
4 Июля 2019

С 1 июля с.г. застройщики жилья перешли на проектное финансирование и привлечение средств граждан через эскроу счета. В процессе реформирования жилищного строительства максимум внимания было уделено соблюдению прав потенциальных дольщиков, но при этом застройщики - и строители – были поставлены в чрезвычайно жесткие финансовые условия.

Своим мнением о сложившейся ситуации и о том, как защитить вторую сторону процесса – строительную отрасль – с Агентством новостей «Строительный бизнес» поделился председатель Комитета по градостроительной деятельности Московской конфедерации промышленников и предпринимателей, председатель Совета СРО Союз «МООСС» Михаил Викторов:

- Прежде всего, отмечу, что переход жилищного строительства с долевого на проектное финансирование содержит в себе и положительные элементы, поскольку это крайне необходимый и давно назревший шаг. Однако к таким реформам хорошо приступать и проводить их в стабильное время, например, в 2012-2014 годах, а в нынешнее трудное время они воспринимаются крайне болезненно. При этом схема эскроу-счетов давно апробирована на вторичном рынке, защищает каждую из сторон сделки, включая банк, но на это ушло более 10 лет с момента появления первых ячеек, аккредитивов и так далее. Так что надо понимать, что впереди долгий период адаптации тех или иных норм и положений проектного финансирования и эскроу-счетов для первичного рынка жилья.

Именно поэтому требования к закону с точки зрения его юридической чистоты и грамотности были максимально высокие. Но, к сожалению, в ходе каждой сессии Государственной Думы в закон вносились те или иные изменения, которые были направлены на устранение допущенных ошибок, разночтений и коллизий, иначе рынок жилья просто перестал бы работать. И мы видим, что впереди будет еще немало таких исправлений.

Нужно отдать должное Минстрою России, он на все предложения строителей реагирует быстро и адекватно, но к сожалению, в этом процессе задействована слишком большая цепочка заинтересованных организаций. Мы видим, что строительный блок имеет разные интересы с финансовым и банковским блоком. Более того, крен, который сейчас сделан под флагом защиты прав дольщиков, в гораздо большей степени защитил интересы банков, у которых сейчас есть полное право акцептовать или не акцептовать проект. А если банк не устраивает маржинальность проекта, он вправе отказать застройщику в кредитовании.

И банковский сектор, говоря прямо, не волнует, что большая часть региональных проектов – низкомаржинальные. Но строить-то надо, потребность в жилье есть как в Москве и Московской области, так и в Рязани, в Хакассии или Алтайском крае. Как в этих условиях работать региональным застройщикам? Ответа на этот вопрос пока нет, и как вся эта ситуация будет разруливаться, пока непонятно. Хотя информация до лиц, принимающих решение по отрасли, доведена, и понимание на словах есть. Но опять-таки, решения принимаются медленно, а их исполнение еще более неторопливо.

На этом фоне представителями власти уже объявлено, что они готовы к снижению объемов строительства жилья и к росту цен в тех регионах, где есть финансово состоятельный спрос. Но там, где спроса нет, цены будут стоять, а застройщики будут банкротиться.

Конечно, мы сейчас слышим обещания, что в ближайшую осеннюю сессию Госдумы на основе правоприменительной практики и мониторинга ситуации будут сделаны предложения, чем можно помочь застройщикам. В связи с этим еще раз хочу обратить внимание, что до конца не решен вопрос о том, как строить социальные объекты и инженерные сети. Потому в рамках проектного финансирования банкам совершенно неинтересна нагрузка в виде детских садов, школ или поликлиник. А инженерные сети потом забирают естественные монополии, по сути дела, это их актив, и не всегда удается договориться об их продаже по рыночной стоимости или хотя бы по факту понесенных затрат. А это существенная доля в себестоимости квадратного метра, в среднем, от 7-8 до 15-20%. Если бы это взяло на себя государство, должным образом помогая в строительстве социальных объектов и инфраструктуры, в том числе, с помощью льготных кредитов или ссуд и путем нормального экономически обоснованного выкупа, отрасль бы встрепенулась. Это способствовало сдерживанию роста цен на жилье, а в ряде случаев и их снижению. Этот вопрос надо решать.

Второй момент – банковское сопровождение эскроу-счетов. Как неоднократно говорили эксперты, что если деятельность специализированного застройщика теперь регулируется так жестко, то банк, которому вменено обслуживать это схему, и через который теперь будут проходить огромные средства, также должен получить ограничения на маржу от своей деятельности. На мой взгляд, здесь неприменимы чисто рыночные механизмы и понятие «выгодно-невыгодно». Если банки по закону обязаны открывать эскроу-счета, то тогда и их маржа должна быть установлена не более 1-1,5%. А по факту мы имеем 7-8%. На мой взгляд, это неоправданно дорого. Этот аспект пока не решен, и к сожалению, руководству нашего отраслевого блока тяжело договариваться с Банком России. Поэтому хотелось бы привлечь к этой проблеме внимание политическое, в том числе, и высшего руководства страны.

И еще одна тема, которую нужно обязательно поднимать, - это правовая основа счета эскроу. Нужно до конца разобраться, как он регулирует права и обязанности покупателя жилья, причем с упором именно на права. Не будет ли эта схема подводной лодкой, с которой потом не выскочишь ни при каких раскладах, даже при условии банкротства застройщика или банка? И что будет происходить в этом случае? Насколько защищены права дольщика? Насколько эскроу-договор дает ему возможность маневрировать, переуступать эти права, увеличивать или уменьшать площадь приобретаемого жилья? Если в схеме договоров долевого участия все это было за долгие годы прописано и обкатано и никто не жаловался на неуступчивость застройщика, то права эскроу-дольщика совершенно неясны. Здесь нужно очень серьезно поработать.

Ну, а пока можно сказать, что реформа началась, основной вопрос защиты прав людей закрыт, но открыто множество других вопросов, и в первую очередь, о развитии самой отрасли и сохранении объемов жилищного строительства. Впереди очень непростые времена.


Возврат к списку

Последнее изменение страницы: 27.07.2020
Дата создания страницы: 02.08.2012